本篇文章给大家谈谈高周转，以及高周转模式的利弊对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
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过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转？
“买不起！”
“卖不掉！”
这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。
中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。
自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。
中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。
2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。
这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。
此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。
货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。
2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。
这一年，股市暴跌，楼市暴涨。
至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。
但是，2015年，深圳房价“一夜间高位翻倍”。深圳房价年初均价在3万以内，接着迎来八连涨，同比涨幅达38%，部分地段超50%，涨幅全国第一。年末就超4万，关内直通6-8万，刚需极限从300万快速提高到500万。
深圳这波“高位翻腾”，终结了大部分工薪族买房的机会。
不过，这只是个开始。
2016年开始，深圳大涨引发连锁反应。从深圳传递到东莞、广州、惠州、中山，接着石家庄、合肥、郑州大涨，然后三四线城市普涨。
2015-2016，注定成为中国房地产的转折年，也是众多中国家庭及三代人命运的转折年。
但是，这波楼市普涨，是在“去杠杆、去库存、去产能”大背景下，为何越“去”越涨？
令人费解的是，中国房地产巨头越“去杠杆”越凶猛，碧桂园拿下7000亿，万科6000亿，恒大5000亿，融创、保利4000亿。
新城控股、中梁控股、泰禾集团、阳光城等地产“黑马”，逆势操作，疯狂拿地，凶猛加杠杆，追求极致高周转，成功跻身千亿阵营。
这又是为何？
2019年7月16日，作为高周转模式的代表、业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股，在香港敲锣上市。
这家千亿级别的房企，是港交所9年内迎来的规模最大的一家内地地产公司。
中梁，出身于温州的地产公司，堪称业界“黑马”。2016年，中梁的销售规模不过190亿元，到2018年飙升至1015亿元。
三年销售规模翻了5倍有余，令人瞠目结舌！
这三年，正是中国房价普涨的三年。
此轮普涨，逼近大部分家庭的购买极限，换来的是中国房企的暴利时代。
所谓“洞若观火”，从房企的角度，透视楼市这三年的离奇涨势。
土地和货币的控制者，是楼市的最大供给者，根本性地决定了楼市的走势。
房企，是楼市供给的执行者。房企的供给动力、规模及结构，决定了房价的涨跌。
2016年，中国全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。
这一政策转向，房地产的供给与需求，出现关键转变。
先来看供给端。
去产能、去库存、去杠杆，对房地产供给来说，至少意味着两大变化：
一是供给端产能过剩，需要快速出清。
二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。
此时，房地产企业，会怎么做？
2015-2016年，是中国房企的战略年。房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。他们的豪赌，影响着中国众多家庭的命运。
通常，库存高企，货币紧缩，融资成本增加，房企都会去库存、压缩产能，快速“回血”。
确实，近些年，不少小地产商融资成本大增，部分陷入流动性危机。
2016年，资管业务监管政策密集出台，过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后，小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄，融资成本攀升。
但是，中型地产商和部分地产巨头，却采取了相反的策略。中型地产商，如中梁、泰禾、阳光城等，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。
为什么这些中型地产商选择逆势而行？
我们看看，当时的房地产公司到底发生了什么，业内高层是如何判断的。
以典型的中梁控股为例。
2015年，是中梁控股的“战略年”。
当年，中梁的签约销售额不过86亿。这个规模，只相当于当时深圳一个大型房地产项目的销售额。
这一年，中梁制定五年战略规划，当时面临方向选择的问题。中梁创始人杨剑做了一个非常重要的判断：未来中国房地产将面临洗牌，马太效应会不断放大，集中度将加速提升，“强者恒强”的格局日益明显。
“跑步进入行业前30，否则死掉”，这是当时很多中型地产商的共识。
随着去杠杆、去产能、去库存加速，资管监管加强，融资成本越来越高，资金越来越紧张，中型地产商焦虑感倍增，甚至面临“生与死”的两难选择：
要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；
要不快速跻身前30强，依靠规模与银行形成利益共同体。
这是一种“大而不倒”的底层商业逻辑。
房地产，本质是金融项目。
大多数地产商，都深谙“欠小钱是孙子，欠大钱是大爷”的资本之道。
求生欲刺激中型地产商“野蛮生长”，但如何才能跻身前30强？如何才能迈过千亿大关？
房地产，是一个地方性极强的行业。大多数地产公司只能“偏安一隅”，凭借当地政商资源，固守本土，辐射片区。
深圳本土房企鸿荣源、星河、卓越、佳兆业、绿景、中洲、宝能、龙光、茂业、宏发“近水楼台先得月”，强如之前的万达地产进入深圳也屡屡碰壁。
像深圳京基、卓越、佳兆业等掉进“米缸”里的地产商，倒没有如此强烈的危机感。出生在中小城市的地产商，则亟需攻城略地，拿下一座座堡垒。
但是，一线城市，攻不进去。
于是，中小城市，尤其是三四线城市，成了中型地产商扩张的目标。
中梁等中型地产商，大多模仿“碧桂园模式”，极度推崇高周转，向全国三四线城市扩张。
高周转模式，开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。
后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并将其发挥到了极致。
碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
为什么万科担心风险逐渐刹车时，碧桂园、恒大地产垄断，还要冒险搏命扩张，将高周转玩到极致？
其实，碧桂园、恒大，与地方性中型房企，本质上一样，都属于“穷人家的孩子”，采用的都是剑走偏锋的野蛮扩张模式。
碧桂园、恒大虽然成长于广州，当年号称“华南五虎”，但却不是“树大根深”。
另外“三虎”富力、雅居乐、合生创展才是华南房企的经典代表，其中富力更是“地产贵族”。王健林遭遇“滑铁卢”时，请富力出手，才险度难关。
地产界的“穷人家的孩子”与“富人家的孩子”，发展模式完全不同。
由于中国商品房最早起源于深圳、广州，本土地产商坐拥天时地利人和，把控政商关系，可以拿到核心地段，属于“富人家的孩子”，养尊处优，不必外面折腾。
合生创展早期开发的广州华景新城、广州骏景花园、广州暨南花园，以及粤泰股份的荔港南湾，都是明星楼盘。
再如深圳十大地产，都是潮汕帮的天下，其中万科属于“根正苗红”，后被潮汕帮“敲门”。
其中，深圳“黄氏家族”早早在布吉大芬村片区买下大片土地，早期开发了“茂业城”及“茂业字样”的楼盘。1994年黄世再就在福田CBD规划区买下一片，建起了大中华。黄氏的茂业百货，也地处东门繁华商圈。
卓越世纪被誉为CBD之王，坐拥此地，奈何奔波。京基集团，在深圳拆迁城中村就够赚大发，随便一两个项目，比一般房企的全年全国销售规模还多。
万科更是根正苗红，王总早已不搞“GDP崇拜”，找不到新方向，“野蛮人”又来敲门，家务事繁多，无心冒险扩张，龙头拱手相让也无妨。
这些“富人家的孩子”可以“稳坐钓鱼台”，管控项目少，金额大，风险小。
但是，碧桂园和恒大则不同。碧桂园，属于城市“郊区的孩子”。
碧桂园老家在顺德，第一个楼盘是顺德碧桂园，在碧江两边的农地上建立起来的。
这个楼盘，地处于广州番禺与顺德交界处。小区被碧江分割为两半，一边属于顺德的房产证，一边则是广州的房产证。时至今日，顺德碧桂园，都是极为偏僻之地。
碧桂园，还开发新塘碧桂园、华南碧桂园，一个在增城，一个在番禺，都属于广州的“边疆”。
恒大同理，在广东地产商眼里，许家印属于“外地人”。
所以，碧桂园、恒大，野心膨胀，跃跃欲试，大肆向三四线城市扩张，试图把万科拉下马，坐到头把交椅。
这样，碧桂园，就成了很多中型地产商、小型地产商，追逐的标杆。
“走出去”战略，与本土战略完全不同。本土战略追求质量、单价，但“走出去”战略强调四处开花、规模取胜、速战速决、借力打力，采用“大、快、合”的高周转模式。
这种模式，必须满足几个条件：
一是避重就轻，攻击三四线城市的非核心地段；
二是轻资产运作，降低财务杠杆，加大合作杠杆，采取跟投模式、合股模式；
三是与当地人合作，快速拿地，快速融资，快速开发，快速预售，快速回笼资金。
于是，碧桂园、恒大以及中梁等中型地产商，大笔押注三四线城市，在神州大地上攻城拔寨、开疆拓土。
从2016年开始，中梁短短三年拿下403块土地。招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。
拿下地后，中梁奉行“456”高周转，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。“快进快出、小步快跑、低开高走”，中梁，也被业内称为“三四线城市收割机”。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13，为最近六年的低值。
这时，规模就是战略，高周转就是手段。
高周转，本质上是资金周转率高，利用最少的时间，最低的资金成本，把规模做到最大。
所以，高周转，就是规模，规模是一种生存战略。
在买方市场中，高周转带来的大规模供给，并未打击房价，相反房地产市场规模更加膨胀，三四线城市楼盘遍地开花，各地房价普涨。
规模之大，利润之高，甚至大大超出了地产商的想象。
中梁在2015年制定战略时，预计2025年实现千亿规模，挺进地产前30强。然后，这个目标，却在短短三年后的2018年提前实现，甚至跃升为地产前20强。一个区域董事长一年千万级别的奖金，连他们自己都觉得不可思议。
然而，这一切，都是以中国三四线城市房价普涨、家庭收入透支为代价的。
为什么在“去库存、去产能”的背景下，地产商还大搞高周转，供应大规模房源，这不是与政策背道而驰吗？这不是违背市场规律吗？
以上说的是供给端，这个问题我们要从需求端来解答。
2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。
棚改货币化，是去库存、去产能的手段。
紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。
2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。
2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。
如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。
房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。
现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。
文 | 智本社
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高周转模式是运营模式吗
不一样，高周可以转运营模式，就是运营模式的一种了，“高周转就是指好卖的货物,因为卖得快,所以要经常进货,也就是周转得快的意思。”
高杠杆高周转什么意思
你好，周转是一个专业的商业术语，指的是资金从资金形态到货物形态，再回到资金形态。每循环一周叫周转天数，周转天数越少，那么周转率越高，反之就是周转率低。那么，高周转就是指好卖的货物，因为卖得快，所以要经常进货，也就是周转得快的意思。而反之，低周转就代表不好卖的产品的意思。
而高杠杆是杠杆的一种形式，高杠杆对股票投资是一把“双刃剑”,其在短期内能把股指和股价急速炒上去,也能让股指和股价暴跌。”
什么是万科5986高周转模式
万科5986高周转模式指的是拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。
万科5986高周转这一模式因施工安全、房屋质量等问题被逐步放弃，碧桂园则予以传承。碧桂园的高周转被业内成为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
根据碧桂园今年流传的内部文件，碧桂园已意图把开盘工期压缩到3个月，“开盘工期≤3个月，奖励20万元；开盘工期在3~4个月，奖励10万元” 。
扩展资料
近两年来由于房地产行业产业环境的变化和企业对于规模和利润的追求，迫使企业纷纷走上了高周转的道路，在推高周转的过程中难免忽视了必要的工艺要求、放松了应有的品质把控。所以李军的担心也代表了业内人士对行业的忧虑。
清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群表示，房企的高周转模式是由房地产市场当前的特点决定的。华东一家上市房企高管也对《中国经济周刊》记者表示：“高周转仅仅是一种模式，没有好坏之分。
在特定的市场条件下，企业可以选择高周转。关键是看谁能走到底、谁能走得快。”这位高管也强调，关键是要回到诚信经营、规范运营的轨道上。
参考资料来源：百度百科--中华人民共和国城市房地产管理法
参考资料来源：经济网--万科、碧桂园等房地产大佬为何集体推崇“高周转”？
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