许世坛（许世坛和许荣茂什么关系）

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本文目录一览：

1、三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”
2、许世坛的介绍
3、第一批集中供地过半不赚钱？第二批释放利润空间与“摇号”双管齐下

三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”

在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时，部分三四线城市正迎来“逆向”调控，“限跌令”在各地落地。

据澎湃新闻（）不完全统计，已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。但在降价行为背后，债务压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实，一场房价保卫战正在上演。

至少七城发布“限跌令”

据澎湃新闻不完全统计，截至目前，包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城公布房价“限跌令”。

之所以称为“限跌令”，是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时，受到了政府官方约谈或制止。

以湖南株洲为例，9月9日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。对此，株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

更早前，8月31日，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中明确提到，商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，同时，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

从目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打压的是恶意降价行为，其中部分房企的销售定价远低于市场价格，被认为严重扰乱了市场。

制图：澎湃新闻

房企降价销售为哪般？

房企降价销售背后，原因为何呢？

销售规模“由涨转跌”，房企回笼资金压力加大或是原因之一。

同策研究院根据国家统计局公布的数据监测显示，7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45%，环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”，说明我国房地产销售进入下行通道。

而从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，国内贷款占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87个百分点，这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势，未来房企融资主要靠“自身造血”。而销售规模增长首次“由涨转跌”说明房企最核心的资金来源已经开始下跌，房企回笼资金的压力加大。

融创中国董事会主席孙宏斌在今年中期业绩会上就提到，下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面，一是有些企业压力比较大就开始降价，另一个是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。

孙宏斌认为，现在的市场特别像2018年，“整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

楼市转向或也成为行业共识。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示，这几年特别是今年以来，房地产市场的调控更加精准，政策的落实也比以前更快。但同时，我们也面临很大的挑战，精准调控后，销售端销售完以后，按揭的资金回笼相较以往可能会慢，这也给企业带来了一定的压力。

另外，债务压力也是悬在部分房企头上的一把“利剑”。

据同策研究院公布的相关数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点，较提出三道红线的2020年下降了1.23个百分点。这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。但同时，愈加严厉的监管措施也加速了一些房企暴露自身债务缺陷，房企债券违约的案例正在不断增加。

据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月，已违约的房企就有12家。

同策研究员研究总监宋红卫认为，在上半年房地产市场销售较好的情况下，房企回笼资金偿债较为容易，但是7月份以来，整个行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显，为了现金流，降价销售，以价换量，成为不少房企的选择。

面对当前的市场环境，世茂集团董事长许世坛就在中期业绩会上提到，房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续，这样的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大现金、回款率的考核。

许世坛称，公司有做一些抵御市场下行的措施，公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。不仅如此，许世坛还透露，下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施。

价格能不能降？

房价下降在很多人眼里本应是好事，为何出台“限跌令”？中国新闻网在《房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？》一文中提到，房价并非“不能降”，而是“别瞎降”。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标。大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。也就是说，如果出现明显下跌，可能会因为市场的预期，导致进一步下跌，形成下跌的循环。这时候必须要通过政府的干预，阻止这种预期的形成和循环。

岳阳市住建局相关工作人员在回应出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》时亦表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。

某TOP40强房企营销人士指出，“在市场出现回调的时候，很多开发商会根据自身情况进行一定力度的降价促销。当然市场还是分化的，一线和二线城市不太存在库存问题，但三四线楼盘在楼市回调期去化相对慢，那我们会给出一些优惠加速销售，是很正常的。政府主要打击的是恶意降价，怕不利于市场稳定，也会引发维权这样的社会事件。”

“部分城市房价下行的压力的确在增大。从统计局公布的数据来看，近几个月房价出现环比下行的城市不断增多，同时房企降负债压力也在不断增大，导致在部分城市或区域房企加快出货节奏，降价促销的现象有所增加。但是，房企的降价行为一旦引发降价潮则会引发连锁反应，极大影响房地产市场有序发展，同时还会影响到土地市场，对当地经济产生较大影响。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。

那么，“限跌令”是否有效？在李宇嘉看来，楼市在历史最高位运行，各方对稳定的诉求很高。不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这和不允许大幅度的上涨是一样的逻辑，这种干预一定是有效的。

广发证券发展研究中心房地产行业研究员郭镇则对澎湃新闻表示，对政府来讲，并不希望看到房企互相竞价后出现房价一直下跌的情况，这也会使市场进入一个比较恶性的状态，因此维持房价稳定，不出现大涨或大跌一直是近几年来调控的方向。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从目前出台“限跌令”的城市来看，基本都是库存量较高、去化压力较大的城市，或许存在部分开发商为加快销售回款速度而大幅降价，一定程度上导致市场乱象发生，不利于楼市发展。出台“限跌令”有效抑制房价下降过快，避免楼盘大幅降价等市场乱象，进一步规范楼市交易行为，有利于促进房地产市场健康平稳发展。

许世坛的介绍

许世坛，世茂集团董事局副主席兼执行董事，世茂集团董事局主席许荣茂的儿子。1997年，许世坛大学毕业，进入竞争激烈的房地产代理行业，做最基层的员工，挨家挨户敲门推销产品。考察期为期一年。1998年，许世坛加入世茂集团，做销售工作。2000年3月，23岁的许世坛正式担任销售总监，同时，许世坛还攻读澳洲国立南澳大学工商管理硕士学位以及英国格林威治大学的房地产理学硕士学位。2年后，许世坛出任世茂国际执行董事，并在2004年11月担任世茂房地产的执行董事。

第一批集中供地过半不赚钱？第二批释放利润空间与“摇号”双管齐下

8月底，杭州官方重新发布第二批集中出让土地公告。

根据公告，第二批土地共31宗约2873亩，总建筑面积约466万平方米，总起价约629亿元，计划于10月12日-13日出让。同一时间段，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的规则，三个城市有一个共同点，就是土拍溢价率天花板设在15%以下，成都大多数地块在9%-11%。南京在溢价率触顶之后，将采取“摇号预售条件提高”，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

实际上，据自然资源部规定，当地块溢价率达到上限后，可通过3种方式确定竞买人，南京、杭州选择了线下摇号。此外，三个城市在合作开发、竞买资格等方面均有不同程度的严控，但杭州在部分地块（尤其是竞品质地块）起拍价略有下调。

杭州土拍新规，相对南京等城市仍有调控空间。比如南京不仅规定所有地块都要竞品质，而且还规定拿地6个月内不能上市等。

“每家测算不同，至少过去20%现在15%，比原来多5个点总有的。”杭州一家房企认为，第二次集中供地给开发商留出了利润空间。另一家在杭州首次集中供地中大举出手的房企相关人士向21世纪经济报道记者透露，还有兴趣参与第二次集中供地，但要拼运气了。房企们有一个共识，就是杭州首次集中供地中，融信143.2亿买7幅土地的情况将不会再现，除非开发商敢于冒险，又有足够家底，去拼竞品质地块。

除了一线城市，目前已官宣调整第二次集中供地的城市南京、苏州、成都、天津、沈阳、青岛、济南等城市，这些二三线城市的共同点是：大幅降低拿地成本和门槛。

然而，近期中报业绩集中发布期间，各家房企管理层在业绩会上表达的观点很明确，谨慎看待第二次集中供地。

土拍游戏规则改变：首轮集中供地多半不赚钱？

杭州第二轮集中供地新规一出，业内人士都认为，相当于政府对土地也进行了“限价”。查资金来源、严控马甲公司参与等等手段多次在土地市场调控中出现，房企拿地和普通人买房越来越像了，如今更要通过摇号决定（达到封顶溢价后）。

虽然这次土拍新规降低了溢价率，部分地块起拍价略有下调，但房企的利润依然十分有限。特别是竞品质地块，未来即便起拍价拿地，也可能面临亏损的情况。而且现房销售，时间成本和风险系数依然很大；40％的投销比红线也挡住了部分房企，这些房企连“上车”的资格都没有。

这也表明土拍对房企的资质要求越来越高。但据2021年中报业绩发布会释放的信息来看，不少头部房企认为，第一轮集中供地中，除了一些特别的城市，基本上22城大部分土地地价都有不同程度上涨。某头部房企在一场投资者会议上透露公司研究，首批次集中供地土地中，有接近60%是不赚钱的，甚至这里面还有比较多可能是亏本的。这或许就是各地调整土拍新规之后呈现出一个降地价的局面的原因。

比如杭州第二次集中供地试点的10宗竞品质地块，虽然有部分地块下调了起拍价，但由于要现房销售，账仍然很难算平。开发商不怕净利润率低（1%都能接受），但最怕没有回款，没有现金流。降杠杆背景下，融资成本变得难以承受。有房企测算后表示，即便零溢价拿下竞品质地块，一样会面临亏损。

实际上，杭州第二次集中供地的调整力度，也有些低于业内人士预期。比如，呼声较高的增加土地供应规模，并没有出现；预想中的起拍价下调，也没有大面积出现。进入9月以来，杭州正经历一波红盘潮，又将出现一批中签率极低的楼盘，房企将很快收获现金流。此时，杭州等地的第二批集中供地定在国庆后；间隔一个多月，房企正好有钱拿地。

起家于浙江诸暨的祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪指出，今年上半年4-6月份有22个重点城市已经完成了第一轮集中供地，祥生都有积极参与，并且获取了部分优质土地，尤其是在浙江省。同时面对下半年的政策变化，祥生还会积极研究政策本身以及土地项目本身的合理性，然后做出相应规划。

旭辉董事长林中有一个新发现：第一次的集中供地以后，整个行业的合作紧密度有所加强了。他因此做了一个决策，第二批集中供地政策有所优化以后，要持续提升旭辉的并表率，提高在所有联合运营项目当中的股权比例，未来3年或者4年左右，林中希望把旭辉的并表比和权益比提升到70%左右。

土地投资多元化：房企拍地低预期

此前在第一轮集中供地中，不少头部房企鲜少拿地，面对第二轮集中供地，它们同样坚持自己的拿地节奏。比如世茂。就在8月30日的中报业绩会上，世茂控股董事局副主席、总裁许世坛表示，22城外世茂也拿了不少地。

据透露，通过合作拿地，世茂2021年上半年总共拿了超过200亿权益的土地，就在7、8月土地价格有所回调，世茂追加了100亿的投资。换言之，2021年以来，世茂土地投资在300亿左右。

万科对土地市场的预判一向走在行业前列。万科总裁祝九胜指出，土地市场的供应端确实呈现一些多元化的特征，比如说各种渠道都有，首先双集中是一种新的方式，然后大家可能也注意到项目层面并购也是一种方式。

一个事实是，过去三年，万科在项目层面的收并购已占整个开发业务投资额近40%。

越来越多头部房企投资在拿地方式上钻研，世茂则走出了一条特色路径。许世坛认为，现在的调控不鼓励炒作，不鼓励非理性；比较鼓励自主，比较鼓励谨慎型的投资。“当然第二轮供地已经限制了溢价率，但是也有一些新的管理办法我们都在积极研究，如果下半年看到有好的机会，因为我们的现金还是可以的，也是可以谨慎投资，但是肯定不可能去拍一些贵的地。”许世坛透露。

纵观全国，今年上半年土地的成交面积同比下降了11%，量缩价涨，房企的利润空间被压缩。21世纪经济报道记者通过梳理中报数据获悉，从房企上半年的投资表现来看，不少房企积极开辟多元化的拿地模式。

比如金科2021年中报披露，上半年从公开市场招拍挂获取项目的占比也下降至43%，通过“地产商业”“地产产业”收并购、一二级联动等方式，获取项目的占比大幅提升至57%。

值得关注的是，即便是对于集中供地的城市依赖性并不是特别高的中梁地产，也在首轮集中供地中的成都、苏州等地出手好几幅地块。中梁首席财务官游思嘉透露，一般在集中供地城市的项目，因为限价，中梁不一定会做并表，但其表示，未来会观察现在的政策的一些进展，符合预期就出手。

绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军指出，第二次集中供地的规则调整，表明压力已经在不同层级上传递：从金融机构到房企，从房企到地方政府。消费者的预期也在改变，从房地产行业本身层面上来讲，其实从整个经济大环境，对医疗、教育、资本在大面积的动作的整治过程当中，使得整个社会购买力正在发生大幅变化。他认为，整体的调控思路到底是不是会进一步的深化，还是随着很多企业出现了承兑的危机之后会有所缓和？目前还有待观察，给行业也出了一个很好的题目，所以今年下半年的整体投资，绿地香港不为完成计划而完成，而是要根据市场的调整状况，选择合适的投资机会。

作为中小房企企业主，三盛控股董事会主席林荣滨也认为，集中供地目的是为了把地价限下来，但是从第一次供地的情况来看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暂停键；现在第二批供地发生了非常多政策的变化，更倾向于有品质和各方面给房地产留下一定的空间，这个对房地产行业整体是一件好事。据其透露，三盛地产投资拿地遵循“4-3-3”的投资逻辑，即40%是勾地，30%是收并购，30%招拍挂的投资方向，包括今年上半年有85万平方米基本上都是通过勾地的模式达成。