因城施策（因城施策促进房地产业良性循环和健康发展）

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本文目录一览：

• 1、两会代表委员聚焦“因城施策”：精准调控是必然 限购底线要守住
• 2、多地首套房首付比例降至20%，因城施策是什么意思？
• 3、稳楼市政策料频繁落地，已有约80个城市开展“因城施策”
• 4、稳楼市政策频出 “因城施策”促健康发展

两会代表委员聚焦“因城施策”：精准调控是必然 限购底线要守住

3月5日，2019年政府工作报告对房地产市场作了新的定调：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，“落实城市主体责任”与2018年中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”紧密呼应。

业内认为，2019年可能是楼市调控最“百花齐放”的一年，各城市调控将会有松有紧、力度有大有小，但目标只有一个——“三稳”，即地价稳、房价稳、预期稳。

那么在2019年，“更好解决群众住房问题”到底如何与城市主体责任“连接”起来，完成“因城施策”这一重要的房地产政策指示？从“自上而下”演化到“以下为主”的过程中，“因城施策”又将对房地产市场产生怎样的实质性影响？

全国两会举行之际，多位全国人大代表和全国政协委员在接受《每日经济新闻》记者采访时，表达了对“因城施策”的看法。

质量增长为重 因城施策是必然

我国房地产行业经过近20年的高速发展，已进入“换挡期”。国家统计局数据显示，2018年全国房地产销售面积累计同比增长为1.3%，相较2016年的22.50%、2017年的7.7%，继续减速，房地产行业动力呈现放缓之势。

全国政协委员莫天全向《每日经济新闻》记者指出，“稳楼市”才能创造有质量的增长，过度强调增长，并不利于房地产市场的整体健康与平稳发展。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波也表示，“保障城市的房价稳定”是房地产发展的重点之一。“在稳定房价的基础上，才能同步完成稳地价、稳预期。”

全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安直言，市场越单方面管控，可能越背离市场发展需求。根据市场环境，因地制宜地管控与平衡，是更为明智的管理机制。

实际上，当前房地产市场面临“两极分化”，即一线城市房价短期内非理性上涨，三四线城市仍有“去库存”压力。“既不可无视风险搞‘一刀切’，也不可失去管控底线”已成为房地产行业人士的共识。

在这样的背景下，“因城施策”成为政府和行业的必然选择。

因城施策即精准调控 有利健康发展

《每日经济新闻》注意到，“因城施策”一词首次出现在2016年政府工作报告中，“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”

“因城施策”的本质到底是什么？

莫天全认为，“因城施策”就是根据城市自身的特点开展，有针对性的微调，用以保证楼市健康稳定增长。

其核心在于，调控需要结合不同城市的自身房地产市场特点，不同城市在调控角度的变化、调控方式的差异，以及调控力度的松紧等方面存在差别，

“简而言之，各地的调控有着地域性的特点，更有精准化的要求。例如广州调控适度放松了‘限商’，商办类地产的高库存随即得到了明显缓解，这既没有动摇市场的稳定行情，而且更好保障了区域房地产的健康发展。”莫天全表示。

姚劲波指出，由于夯实城市政府主体责任，地方调控的灵活度会大大增强，不同城市的调控手段会呈现明显差异。

林龙安也认为，“因城施策”是让城市的调控更灵活，有的城市能通过控制房地产的过大波动，保证经济稳定，获取良性发展；有的城市也可以鼓励房地产与当地经济结合而上，促进城市整体发展。

“因城施策的最大成效之一，就是能让房地产逐渐回归市场规律，有利于长期平稳发展。”林龙安表示。

的确，在近两年的“因城施策”调控中，2018年70个大中城市商品住宅销售价格变动波动缩小，全国房价涨幅已趋于平稳。住建部2018年7月公布的棚改政策，则释放了“去库存任务初步完成”的信号，成绩明显。

限购底线要守住 应谨防失准与短视

进入2019年，“更好解决群众住房问题”“城市主体责任”等新提法，在姚劲波看来，仍是在坚持“房住不炒”、完善长效机制的基础上，强化和落实“因城施策”，体现房地产调控核心不变。

“所以根据当地实际情况，进行有针对性的微调，而非大面积的政策放松是合理的。”但姚劲波强调，在“限购”这一需求维度，政策的放松要更为谨慎。

“因城施策”调控的底线是“限购不会彻底放开。”莫天全也表示，“房子是拿来住的不是拿来炒的，住是民生最基本的保障。限购的基础是以保障大家住为前提，这应该是会长期执行的政策，中国房地产市场永远是一个调控市场。”

林龙安则指出，在限价体系内，政府仍然需要严控涨幅，避免市场的大起大落。

此外，姚劲波还建议，在关注大环境变化的同时，也要更注意中微观环境的变化。不但要关注短期调控效果，还要结合长效机制考虑对未来的影响，要“应势而变”。

林龙安直言，调控容易产生的问题，就是对于本地市场趋势出现“失准”判断，而由此导致调控放松过快或不能及时做出调整。所以需要城市对本地市场要有更准确、敏锐的了解，并且要关注城市之间的传导效应，以及全国行情的变化。

对此，林龙安提出具体建议，目前许多二线和新一线城市，抓住机遇，加大人才公寓的建设投入，为城市的长期发展储备人才，这是值得提倡的。在一二线城市就应该适当加大经适房、人才房的落地，有利于人才的居留和城市的发展。

多地首套房首付比例降至20%，因城施策是什么意思？

在马克思主义理论中，要一分为二地看待问题，对于具体问题要具体分析，这一点体现在多地下降首付上，就是“因城施策”。

首先，不同的城市，房价的起点不同就会导致首付不同，在这种情况下一刀切要求将房价首付下降至规定价格明显是不合理的，例如山西省太原市和上海市的房价肯定不一样，地理环境、经济条件等因素影响下，上海市的房价要高出好多，对应地首付也是很高的，而如果要求这两个城市的房价首付都下降到同样的价格，明显对于上海市来说下降的更多，因此在房价首付下调上必须“因城施策”。

其次，不同地区人员构成不同，从而导致对于住房需求也不同；同时因为地区经济发展水平不同，导致不同地区的金融结构也不同，通俗来讲，就是借贷款的利息政策不同；在这样的大环境下，降低房价首付必须“因城施策”，如果地区借贷款利息高房价也高，首付无疑应该下降的略多，而如果地区借贷款利息低房价也低，首付下降的就没有必要特别多，这些都应该根据当地具体环境来进行调整；除了考虑借贷款利息之外，还应该考虑的就是居民购房意愿高不高，如果几乎没有居民愿意购房，那就应该大幅下降房价首付，刺激居民的消费意愿。

降低房价首付，这项政策的本质是为了服务大众，民生政策应该是要真正对百姓有好处的，为了达到这个目的，自然要“因城施策”，只有根据不同地区的不同民情，才能制定出真正造福本地居民的好政策，也才能真正解决困扰当地居民的烦恼，也才能在一定程度上调动地区的经济加速发展。

稳楼市政策料频繁落地，已有约80个城市开展“因城施策”

关于房地产市场发展，日前召开的中共中央政治局会议指出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士认为，“因城施策”受到支持，“稳楼市”政策将更加频繁落地，购房需求有望逐步释放。

改善市场预期

业内人士指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着中央对地方“因城施策”政策的支持更为明确。“‘稳楼市’政策5月份有望更加频繁落地。”中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为。

“合理改善型购房需求有望获得进一步支持，信贷支持力度有望进一步加大，包括放宽认房/认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体落实将由地方政府‘因城施策’执行。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示。

“预期改善对楼市信心的提振意义很大。3月以来，公司部分区域销售情况不错。随着信贷等政策的转变，经济实力强的地区需求向好。”某上市房企管理层人士表示。

开展“因城施策”

数据显示，今年以来，已有约80个城市开展“因城施策”。

此次会议召开后，江西上饶，广东惠州、中山、梅州，江苏连云港、无锡等地纷纷发布相关政策，涉及公积金、首付比例、购房补贴、商品房预售资金监管等方面的内容。

5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。

无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局近日联合下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

4月29日，《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》发布。商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。

夏亦丰表示，后续可以重点关注强二线城市是否有相关政策落地，这将具有更加明确的指向意义。

鼓舞房企“士气”

去年以来，房企信用问题不断出现。预售资金监管会否调整成为业内关注焦点。

中国房地产业协会会长冯俊日前表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。

此次中共中央政治局会议明确，优化商品房预售资金监管。相关内容有力地提振了市场信心。券商指出，未来房地产板块龙头股估值仍有进一步向上突破的空间。

中信证券表示，预计预售资金监管账户的优化和放松，将是缓解房企信用问题和切实维护房地产市场平稳健康发展的重要一环。

夏亦丰则认为，未来可能的举措包括：允许部分房企以银行保函解冻部分监管资金。针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金监管时间点。

稳楼市政策频出 “因城施策”促健康发展

（彭扬 赵白执南）近期，多地稳定房地产市场动作频频。3月1日，郑州出台房地产新政，引导金融机构加大住房贷款投放，下调贷款利率。同时，针对二套购房需求，取消了“认房又认贷”相关规定。

据中原地产研究院统计，今年前两个月各地出台房地产相关调控举措累计超过100次，涉及下调首付比例、调降房贷利率、加快放款节奏、给予购房补贴等，促进房地产业良性循环和健康发展。专家认为，“房住不炒”是房地产调控的政策基调，楼市调控因城施策，房地产市场或逐步企稳。

相关政策频繁出台

今年以来，中央及地方层面频繁释放稳定房地产市场运行信号。人民银行、银保监会近日进一步明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示，要加强居民基本住房保障。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

地方层面，天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，多地相继出台地产相关政策，传递出边际放松信号。其中，与调整首付比例、公积金和贷款利率相关的政策就有17条。据中指研究院梳理，2月，重庆、菏泽、赣州、南宁、苏州、南京、广州等地相继出手，降低房贷首付比例或下调房贷利率；延吉对进城买房农民实施全额契税补贴；云南等地则加大吸引人才力度。

业内人士称，2022年以来，房地产需求端放松可分为“两阶段”和“三方面”。安信证券固定收益首席分析师池光胜认为，第一阶段为今年年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主。第二阶段为2月17日以来，主要包括三方面，一是非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州等；二是下调房贷利率，包括广州、苏州、南京、杭州、深圳等；三是加快房贷放款节奏，包括杭州、成都等。

楼市销售企稳

在政策暖流下，今年2月楼市销售出现企稳势头。

中指研究院数据显示，2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势。百城二手房平均价格为16009元/平方米，二手房价格结束四连跌态势。

贝壳研究院数据显示，春节过后二手房成交量快速回升。2月7日以来，贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过2021年12月日均水平约10%。

但企稳势头还需巩固。中指研究院监测的数据显示，1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中，销售额超百亿元房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿元房企26家，较去年同期减少16家。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着政策优化调整，特别是2021年四季度以来信贷政策的松动，个人按揭贷款数据出现止跌情况。“房地产市场底部有望于2022年一、二季度出现。”

完善住房保障体系

值得注意的是，“房住不炒”仍是基本原则，当前出台的各项政策主要是为了实现房地产市场平稳健康发展，政策不会过度放松。

住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，房地产市场总体稳定，“房住不炒”定位成为社会共识。2022年要保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

展望后市，孙彬彬认为，未来房贷利率存在进一步调降的可能。中指研究院则预计，部分地方政府或将在降低居民购房门槛和成本、放宽居民购房限制等方面作出调整，促进合理住房需求充分释放。同时，将积极完善住房保障体系，满足居民基本住房需求。预计3月之后会有更多城市因城施策稳楼市。随着楼市相关扶持政策持续显效，房地产市场将逐步企稳，3月一线及部分二线城市楼市有望率先恢复。

关于因城施策和因城施策促进房地产业良性循环和健康发展的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。